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預售房屋糾紛多，簽約付訂要深思 國內原物料價格漲不停，對於想購屋的無殼蝸牛或投資保值的投資人，擔心房價因通貨膨脹變貴了，急欲尋找適當的不動產標的，問題是消費者要如何跟建商簽訂預售屋買賣契約？簽約要注意什麼問題才不會吃虧？行政院消費者保護委員會（簡稱行政院消保會）建議消費者簽約時要參考內政部公告「預售屋買賣定型化契約範本」及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，同時要注意下列事項，以減少不必要的消費糾紛，保障自己權益。 房屋資訊要透明，簽約付訂不可急 依據行政院消保會去（96）年上半年全國消費糾紛統計，購屋類糾紛是全國所有消費糾紛的第一位（共有1575件），而不少糾紛是發生消費者簽約付訂後要求建商解除契約，歸結這類糾紛發生的主要原因是因為房屋資訊不夠透明化，部分消費者購買房屋時因銷售人員未將房屋資訊說清楚，一昧強力推銷，致使消費者在未及慎重審思下簽約付訂，待事後消費者想反悔要求建商解除契約退還訂金時，卻遭建商要求沒收訂金始能解除契約而生消費糾紛。行政院消保會提醒消費者，內政部公告「預售屋買賣定型化契約範本」暨「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」有規定預售屋買賣消費者契約審閱期至少五日，這是消費者的權利，消費者應主動向建商要求，而消費者簽約前應審慎評估自身經濟條件及瞭解房屋狀況，再考慮是否簽約付訂，一旦簽約後就會有履約義務，中途毀約的代價可能不菲。 官版預售屋買賣定型化契約有保障，廣告內容要核對 內政部公告的「預售屋買賣定型化契約範本」暨「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，可幫消費者權益把關，該定型化契約條款從簽約前的契約審閱權到房屋完工如何交屋均有詳實規範，其中列舉重要的條項包括有： 一、建商應確保廣告內容之真實，對於預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分。 二、有關土地、房屋、停車格、房屋產權登記面積（包括主建物、附屬建物及共同使用部分）、共同使用部分項目、總面積及面積分配比例計算等資料，在契約中均應詳細記載大小，並將圖說資料詳附於契約中。 三、對於房屋面積發生誤差時，契約規定其誤差在百分之一以內者買賣雙方互不找補；如不足部分，超過百分之一，則不足部分賣方均應找補；其超過部分，如超過百分之一以上者，買方只找補超過百分之一至百分之三之部分為限。另對於面積如有誤差，其不足部分超過百分之三以上，不能達契約預定之目的者，買方得解除契約。 四、賣方要保證建造預售屋不含有損建築結構安全或有害人體安全健康之輻射鋼筋、石棉、未經處理之海砂等材料或其他類似物。對於預售屋主要建材及其廠牌、規格…等施工標準悉依核准之工程圖樣與說明書及本契約附件之建材設備表施工，除經買方同意，賣方不得以同級品之名義變更建材設備或以附件所列舉品牌以外之產品替代。 五、規定房屋價款的付款條件及付款方式，當發生買方逾期（達五日）未繳清期款時，買方應加付按逾期期款部分每日萬分之五單利計算之遲延利息，於補繳期款時一併繳付賣方，如逾期二個月或逾使用執照核發後一個月不繳期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催繳，經送達七日內仍未繳者，雙方同意依違約之處罰規定處理。 六、賣方須依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。買方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，載明於驗收單上要求賣方限期完成修繕，並得於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款。 七、賣方應於使用執照核發後四個月內備妥文件及稅費，辦理土地及房屋產權移轉，並於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。 八、賣方須保固房屋自完成交屋日起（或如有可歸責於消費者之原因時自賣方通知交屋日起），結構部分（如：樑柱、樓梯、擋土牆、雜項工作……等）負責保固十五年，固定建材及設備部分（如：門窗、粉刷、地磚……等）負責保固一年。 九、另外，有關貸款約定、貸款撥付、地價稅、房屋稅、稅費負擔之約定，產權糾紛之處理，違約之處罰等事項，內政部「預售屋買賣定型化契約範本」均有詳細規定。 此外，對於坊間有部分建商用欺罔手法將工業用地之辦公事務所包裝成住宅銷售（即所謂工業住宅），二次施工的「夾層空間設計」、「陽台外推改成房間」、「車庫充當客廳」等違章建築，或誇稱擁有空中花園、游泳池、休閒娛樂設施或廣大中庭等不實廣告，行政院消保會教導消費者，對於這些欺罔手法或廣告，消費者可以從政府工務單位所核發的建造執照及圖說資料察核相關土地使用分區、建物用途、各項建物登記面積大小，配合圖說資料來核對廣告上標的是否存在，內容是否屬實。 慎選建商風險小，銀行保證履約最實在 預售屋須經過漫長施工期，房地產權於交屋時才能移轉到消費者手中，如果預售屋在承造期間遇到建材價格波動過大、景氣衰退或預售屋滯銷…等不利因素，一旦建商財務調度不靈出了問題，銀行有可能收傘將建商所抵押的房地產權申請查封拍賣，造成消費者財產損失，因此，消費者購買預售屋要慎選有商譽的建設公司，最好要有銀行或其他同業願意提供履約保證，擔保將來房屋產權可以順利移轉，以減少預售屋的購買風險。 有關「預售屋買賣定型化契約範本」及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」內容，消費者可以從行政院消保會網站（http://www.cpc.gov.tw）或內政部網站（http://www.moi.gov.tw）查詢；最後，行政院消保會仍呼籲全國消費者倘發生任何消費爭議，或有相關消費問題要諮詢或申訴時，均可撥打「1950」全國消費者服務專線電話轉接各縣市消費者服務中心，或直接向各縣市政府消費者保護官請求協助。 |
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