預售屋新成屋仲介比例達一成 創七年新高
信義房屋
大家都喜歡住新房子，但不少新成屋預售屋的開價讓人望之卻步，怎麼買新成屋預售屋才能買得安心且划算。
根據信義房屋對於新成屋的成交調查，今年以房仲店頭所銷售的產品架構來看，預售屋及一年內新成屋流通到房仲市場的銷售比例，創七年新高，自93年的3.70%，攀升至今年的16.34%，台北縣也有15.57%之多。若以成交比例來看，台北縣市也從93年的2.27%及1.53%，分別攀升至今年的10.61%及9.18%，在預售屋市場供給放量的情況下，投資客開始逐步淡出房地產市場，積極釋出手上新成屋預售屋物件的結果，消費者亦可比較選擇房仲通路中的預售屋或新成屋產品，並爭取更大的議價殺價空間。
信義房屋不動產企研室協理吳銘鴻表示，這一波房市景氣自民國91年起開始飆升，市場上新推建案中預售屋建案比例亦逐年上升，根據第三季國泰房地產指數季報，目前全國預售屋推案率約為76%，其中北市新成屋預售屋推案率高達91%，北縣亦有78%的表現。在新成屋預售屋案件比例增加的情況下，流通到房仲市場的新成屋預售屋物件比例也隨之上升，且其中有絕大部分為投資客所釋出的轉手物件。
根據信義房屋的統計，投資客比例自91年起逐年攀升，至95年底達到最高峰（31.2%）。但自96年上半年度開始，由於房地產漲幅已達高點，房貸承作風險上升，使得各大銀行紛紛積極控管房貸核貸程序，再加上股市大漲的資金磁吸效應，投資客開始逐步淡出房地產市場轉往股市。以台北市為例，今年前三季成交物件投資比例已降至23.41%，台北縣亦自95年的30.75%減為22.95%。
吳銘鴻指出，目前北市高房價所造成的外移效果頗為明顯，對北縣房市來說，這些來自於北市的嬌客，一般而言對於建築設備與社區品質會比較注重，新成屋往往成為其買屋的首選。然而投資客由於眼光較為精準，且價格通常非他們選屋所考量的重點，因此預售屋建案中一些較好的物件常常會被投資客從中攔截，在投資客逐步淡出房地產市場的同時，目前市場上值得選擇的房地產標的，不管在質或量上，均較過去明顯增加。因此如果消費者想買新房子，或是想舊換新，這時候購屋換屋反倒是不錯的時機點。
值得一提的是，雖然店頭成交的預售屋及新成屋產品比例有上升的趨勢，但成交價格，仍呈現持續上揚趨勢，以96年1~10月份的成交資料來看，台北市房仲業所成交的預售屋及一年內新成屋產品部分，成交價格為44.14萬/坪，五年以上的中古屋部份，亦有33.76萬/坪的表現。與中古屋的價格相比，自93年以來，均維持在1.3倍左右，顯示雖然流通到房仲店頭的新房子變多了，但並未影響到整體成交價格走勢。吳銘鴻認為，由於今年房地產市場呈現穩定發展態勢，雖然預售屋與新成屋的成交量有些許下滑，但減少的部分實際上以投資客居多，自住需求買盤的支撐仍在，使得目前房價走勢仍顯穩健。
相較於中古屋及新成屋，消費者往往有個迷思，亦即買預售屋的負擔較輕，因購買時所需支付的頭期款較少，僅需支付定金、簽約金及開工款（約佔總價款的12%~15%），並於完工交屋時支付尾款，其餘工程期款可依契約規定來按施工期程繳納或併同尾款支付。但信義房屋也提醒，由於預售屋的房貸須等到建物取得使用執照並交屋後才能核貸，這通常是兩、三年之後的事了，預售時建商所承諾的貸款成數可能會因經濟環境的變化而有所轉變，這是消費者在購買預售屋時所需注意到的一項風險。
此外，由於96年下半年度銀行開始緊縮房貸政策，部份建案的核貸成數紛紛下修，部分預售屋及新成屋承購人的自備款需求增加，為避免因自備款不足導致違約損失，部分屋主只好將手上的預售屋或新成屋物件委託仲介業者脫手。吳銘鴻認為，這類型的物件並非因屋主的投資目的或標的屋況不佳而求售，賣相極佳，以往多成為投資客的獵取目標，但目前在投資客開始淡出房地產市場的情況下，這類品質較佳的物件反而是自住型消費者極優的選擇標的，因此，最近若有自住需求的消費者，不妨可以到連鎖房仲分店來尋寶喔。
資料來源：http://tw.house.yahoo.com/article/aurl/d/a/071130/9/4yv.html
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