買新成屋、預售屋要懂得估價 才更懂殺價-三之一
【 321期】 住展雜誌租售報導
房市議價空間彈性可能增加的消息，近來常在坊間報章出現。 這樣的報導，當然會使得有意購屋者更加心動。 然而說到議價或殺價，應該是多數消費者最難掌握的部份。 以下我們就綜合估價師的專門技術，及銷售方的市場觀察與經驗， 提供消費者一些可以輕易入門及上手的殺價撇步！
幾乎每個領域，都會有些知識或技術，是只能意會、難以言傳，或是極難掌握的部份。在政治、在選舉，會是如何抓住民意、抓住選票；在股票市場，可能是個股，乃至於大盤的漲跌預測。至於在房地產市場，應該就是價格了。
的確，某棟房屋的價格到底合理與否，消費者通常很難能夠立即分辨。就算是建商、代銷甚或行庫，也都需要搜集相關的資料，才能研判地主所開土地價格，建商開價是否合理？有沒有利潤空間？或申請貸款的擔保品，是否真有其價值。
不動產價格 影響因素複雜
房地產之價格或價值，之所以難以評估其合理性，撇開主觀條件上的資訊相對不夠透明不談，客觀上也是因為，影響房地產或不動產價格之因素多且複雜。
就不動產之估價理論，影響其價格之因素，可分為『一般』、『區域』及『個別』因素三大類。這三大類中，區域及個別因素較容易理解，分別是指鄰近地區類似標的價格之相互牽動，以及不動產標的本身之條件影響。
至於第一項「一般」因素，則是複雜許多，又可分為自然、政治、經濟及社會等因素。這中間，一般人比較熟知的，不外乎交通及其他公共建設、利率水準、人口分布、生活方式、都市利用計畫管制以及相關稅制等等。
不過，會影響不動產價格的，還包括儲蓄、消費、投資、產業結構、物價及薪資變化，教育與社會福利，地質、土壤、地勢，甚至國際化狀態等等，都直接或間接地影響房地產之價格，乃至於價值。
面對如此複雜、多層次的影響變項，我們到底又該如何判別，一件不動產或房地產其價格之合理性？甚至說得更白些，不動產或房地產，是如何定價的？這部份，我們帶您追根究底，看看最專業的估價，是用何種方式評估的。
比較成本與收益 估價三法
根據八二年五月內政部公佈施行的︽土地估價技術規範︾，估價師可以就其選擇之可比較買賣實例為基礎，推算合理價位（二十一條），勘估標的平均一年所得淨收益，與估價當時市場適當收益做比較之收益資本化法（三十一條），及求取估價當時勘估標的重新取得或重建所需成本之成本法（四十七條）。
故簡單來說，一名取得證照的估價師，根據其專業規範，有成本法、比較法及收益法三大類估價方法。以下我們就約略概述三種估價法，以及一般消費者能夠延伸應用的部份。
一、成本法
就三種估價法來說，成本法是最容易理解的；在資本主義商業化社會，所有商品的價格，確實都是透過成本計算，再加上適當利潤而定出。而不動產商品，通常是含有土地及建物，因此成本法估價，也分土地及建物兩部份。
土地成本就是取得土地之價格總額；建物部份，則是興建所需之所有費用項目，包括營造施工、規劃設計、廣告銷售、管理、稅捐、融資利息及開發利潤等。
就估價師之專業角度，建物估價部分還要考慮折舊，但對一般消費者來說，則購買中古屋才有折舊問題。如果欲購是預售或新成屋，則不需此項考量。
在實務層面上，成本法的適用程度，其實是低於下面要接著介紹的比較法。通常此法是在缺乏比較標的，或是勘估標的無市場性或收益之情況，才會運用。
二、比較法
專業估價人員在勘估標的時，最常運用的方式是比較法，也就是利用條件相當的物件來評估標的之合理價位。當然專業之比較法，須比一般消費者的比價更加嚴謹。
根據不動產估價技術規則，估價師須根據幾項原則來蒐集比較標的，這包括比較實例之價格須屬正常情況，須與勘估標地位於同一供需圈之鄰近或類似區域，比較及勘估標的兩者所在之使用分區、性質也要相同或相近。最重要的，更在於比較案例之價格形成，也就是成交時間，必須與勘估時間相近。
此外，估價師還要針對比較標的本身及其成交價格，進行查證分析，並就標的的區域個別因素，及比較標的成交日期之時間因素，做適度調整修正。
比較法之最精髓，當然是蒐集選定適當的標的；而運用情況最普遍，主要在於和成本法相比，此法更能將時間因素考量進來。畢竟大家都清楚，不同的時間點，不動產之價格，確實可能不同。而成本法在時間這個項目的彈性上，要比比較法來得低。
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