本案例感謝崔媽媽基金會 陳世杰 義務律師 協助回覆
小佳剛滿二十歲升大三,由於學校宿舍床位不足,只好在外尋找住所,好不容易找到一個還算可負擔的租金,當下便與房東訂立為期一學期的合約並支付了一學期的租金,並約定在開學前一星期搬入,但沒想到就在簽約後沒多久,居然抽中學校宿舍的後補床位,現小佳認為因為還沒有入住,所以想終止租約,並將已預付的租金拿回,請問小佳可以這樣做嗎?
■崔媽媽基金會回覆
首先,此案例的爭議在於契約起始日未到,契約是否成立生效,可否因尚未入住,要求房東將已繳付的租金及押金返還予小佳?在此我們先討論此契約在法律上是否已成立、生效。
下列圖表為契約成立要件及生效要件,而附註『●』即是小佳達到成立及生效要件之標準。
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成立要件 生效要件 是否達生效標準 附註
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1.當事人 需有行為能力 小佳已二十歲有行為能力 ●
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2.標的 標的之可能、 房間(租賃物),無任何 ●
確定、適法、妥當 不適法之狀況
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3.意思表示 意思表示健全 雙方亦已表示將標的物出 ●
租及承租,並且已給付標
的物之租金給付予房東。
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就上述契約成之要件已成立,不論契約日期是否已達起始日,契約已生效力,故小佳不得請求無條件終止契約。
在契約已成立的狀況下,小佳能怎麼做呢?
一、契約中明確載明『乙方若擬提前終止租約,需賠償甲方XXX的違約金』:
因契約中已載明提前終止租約,需支付違約金,所以房東可依約要求房客給付違約金,現僅能與房東『協商』,說明因尚未入住,損失可能較少,請其減少違約金,但僅能以協商方式,房東於法理上可不同意減少違約金。又因契約中已載明終止租約之條款,現小佳可行使提前終止租約的權利,支付違約金後,即終止租約,房東則應返還預繳之租金。
二、 契約中未載明提前終止租約之條款:
契約中末註明提前終止租約則表示小佳沒有提前終止租約的權利,不得任意終止租約。若小佳逕自終止租約,則為『惡意終止租約』,需賠償房東違約的損失,與房東協議好違約金金額,即可用預付的租金做抵償,而有剩餘之租金仍可要求返還。若雙方對於賠償金額無法獲得共識,例如:房東欲收取全部預繳租金,做為違約金;而房客認為全部預繳租金做為違約金太多,則需透過訴訟,經由法院裁定違約金額。
從上述的案例,我們知道在訂立合約時,應明確訂立『雙方提前終止租約』之處理方式,『提前終止租約之條款』中建議可註明:
可否提前終止租約
欲提前終止租約應如何告知對方是否需賠償違約金
如:『雙方均得提前終止租約,唯需一個月前以書面告知』或『雙方均得提前終止租約,唯需一個月前以書面告知,並賠償一個月之違約金』。
最後,希望同學們在簽定契約時都能謹慎小心看清訂立的條款,以避免與房東發生糾紛,甚至上法院訴訟的麻煩事!