本案例感謝崔媽媽基金會 沈以軒 律師 協助回覆
近日來媒體報導許多位於校園週邊的違建出租，這些違章建築包括下列幾種類型私人加蓋（農舍、頂樓加蓋、鐵皮屋、陽台外推加蓋）、建商違法超蓋（無建物執照）…等，而同學們常在承租後才發現－『我租的房子是建商違法加蓋的，可是外觀上看不出來啊！』『我租的房間是房子的後陽台』『我的頂樓加蓋長的跟主體建築一樣，根本分不出來！』『原來這楝透天厝是農舍！不知道會不會危險？』，隨之而來的詢問即是『這裡是違法加蓋的耶！我不想住了可以嗎？』『住在裡面好危險，可不可以終止租約搬走？』『可以跟房東要求賠償嗎？』
現在不論是同學們或一般民眾均有承租到違章建築的可能性，但在法律上究章能否因租到違章建築而要求終止租約。
崔媽媽基金會回覆
私人出租與建商超蓋出租，法律責任是否不同？
依上述的案例，我們可以發現違章建築大致分為個人自行加蓋及建商超蓋二種狀況並將之出租予房客（承租人），而不論是個人或建商只要他們將房屋（租賃物）出租予他人，在法律上均視為房東（出租人）將房屋出租，也就是不論是個人或建商均為相同的身份，就是房東。而現針對房東與房客之關係做為約束的，也只有僅有民法租賃篇可適用。
而依民法租賃篇房客可以終止租約的法源僅有下列四種狀況： 法條 內容 備註
民法424條 當承租物危及安全健康時 科學或醫學可舉證之事實如:
1. 海砂屋
2.輻射屋
3.政府機關認定之危樓
民法430條 出租人有修繕義務，經催告而仍不修繕時。 除非契約明定修繕責任由房客負擔，否則依民法規定行使租賃當事人之權利義務。
民法435Ⅰ、Ⅱ條 租賃物因不可歸責於承租人之事由而滅失，所存餘部份，不能達租賃之目的時。 如：風災或地震。
民法436 因第三人主張權利，致不能為使用、收益時。 如：出租人甲與承租人乙簽約後，房屋所有權人丙出面主張其權益，說明並未出租予他人，乙即可要求與甲終止租約。
租到違建是否能依法終止租約？
從上述表格來看看，承租到違建的房客可以適用的法源為何？顯然民法430條、民法435Ⅰ、Ⅱ條、民法436條，均不適用於此案例，現僅能依民法424條當租賃物危及安全健康時得終止租約，判斷可否終止租約。雖然大多數民眾會認為「違法興建的建築物」等同於「不能出租」，沒有拿到政府機構核發的使用執照即是不安全的建物，應可依民法424條當租賃物危及安全健康時要求終止租約，但事實上，民法424條需『實際上』危害身體安全健康，亦即需經醫學或科學判斷租賃物的確已經造成承租人身體上之損失，例如：科學上能證明輻射屋對身體有害、海砂屋危害建築物結構；或提出醫院診斷書，證明的確因房屋本身或周遭環境造成身體的損害…等才能終止租約。而在此案例中的『違章建築』僅是法律上未核發建築使用執照，但房東對此仍具有『事實上處分權』，並得隨之移轉予房客，供其得自由使用收益，故在該建物並未對承租人的身體、安全有實際上之損害，房客恐無法依民法424條要求無條件終止租約。
若違法加蓋之承租物，被政府相關單位判定為危樓或行文拆除，可否要求損害賠償？
其實不論是否違法加蓋之房屋，僅要被政府相關單位判定為危樓或行文拆除，即可依民法424條要求終止租約。而可否因租賃物遭鑑定為危樓或租賃物將被行文拆除而請求損害賠償呢？在法律上損害需有實質之損害方能要求賠償，例如：因臨時的拆除事宜所以沒有時間尋覓租屋處，造成需短暫幾天居住於旅舍…等情事，即可向房東請求相關費用；但若為無法舉證之情事，例如：自行依主觀判斷因此事精神倍受折磨…等無法舉證之事情，則無法向房東請求賠償。
其實不論是一般民眾或同學承租房屋都，大都很難判斷是否為違章建築，尤其是主體建築加蓋或農舍加蓋…等，所以當一發現是違建時都大為緊張，擔心房屋結構影響居住安全，而欲依民法424條要求終止租約，但事實上法律為保障交易安全不能讓當事人以寬鬆的定義任意要求終止租約，所以當承租人欲要求終止租約時，需提出有力的證據，以證明『房屋結構即刻危及安全健康』才能依法要求終止，否則縱然為違章建築，但無即刻危及安全健康之虞，則無法依此要求終止租約。所以我們承租房屋時，若非常在意違章建築違及安全，建議可請房東提供『房屋的權狀』，查看承租的地方是否為在合法的建物，如此一來，才能確保自身的權益！
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