公告版位
目前分類：新成屋 (33)
- May 18 Tue 2010 14:01
新成屋、預售屋、買屋殺價秘訣(轉貼)
- May 14 Fri 2010 11:50
房市／建商作多 新成屋、預售屋豪宅推案強領風騷 中正區5建案最多！
NOWnews 記者曹逸雯／台北報導
大台北地區520檔房市價量齊揚，其中新成屋、預售屋豪宅建案在建商強力作多下，價格與銷售市況開高走高，成為520檔最吸睛的產品，大台北區不少新成屋、預售屋豪宅建案陸續傳出捷報，其中光是中正區推出的新成屋、預售屋豪宅建案就有5個之多，新成屋、預售屋豪宅更出現一波比一波價高並惜售的特殊現象。
- May 13 Thu 2010 14:45
購買新成屋.預售屋之交屋時應注意事項
購買新成屋.預售屋之交屋時應注意事項
有關施工品質及設備品質方面，建議先查驗門窗，檢視門窗密合性和牢固性，建商給的 每把鑰匙，是不是都合用。其次查驗衛浴和給排水設備，多在馬桶上沖幾次水，確定馬桶 不會有堵塞困擾；蓮蓬頭噴水力道不夠，表示大樓水壓不足，應詢問建商有無因應之道； 隨後打開水龍頭檢視出水品質，如果水流是黃褐色的，表示水管發生鏽蝕。接下來檢視房 屋四壁，查看有沒有嚴重的裂縫或滲漏水狀況，最後檢查的是監視器、對講機、電源、緊急求救按鈕、瓦斯偵 漏器、室內照明等設備，記得每一個開關，每一個按鈕都要用手摸摸按按。
交屋時應注意事項
1. 坪數是否短少，須詳細核對所有權狀是否符合銷售坪數。
2. 附贈的設備、使用建材是否與合約相同。
3. 每個插座是否供電正常。
4. 屋內電燈是否正常或損壞。
5. 門鎖是否正常，是否有損毀情形。
6. 馬桶、排水管道是否順暢。
7. 浴缸、洗臉盆、廚房洗碗槽是否會漏水。
8. 門窗裝設是否無誤，封密性良好及有無雜音。
9. 若為頂樓，屋頂是否會漏水。
10. 天花板、牆壁、地板磁磚有無破損或龜裂。
11. 逃生、消防設備是否齊全且運作正常。
12. 要求建商提供無輻射鋼筋之污染、無海砂屋之保證
可拿硬幣 敲敲磁磚 : 帶著1支粉筆和1枚10元硬幣去驗屋，可以簡易檢查出
房屋有無瑕疵。在檢查浴室和廚房牆面時，可利用硬幣輕敲貼壁面上的磁磚，一塊塊仔細的敲打，聽聽聲音，敲打的聲音應該要有密實飽滿的感覺才算合格。若是聽起來感覺空空的，表示磁磚貼面沒有處理好，為避免地震時掉落，趕緊拿出粉筆，打上大大的記號，要求建商改善。
開水龍頭檢查水壓 :樓層愈高、視野愈好，價位也隨著樓層逐漸攀升。樓層高雖然視野好，但是因為家用水多是靠抽水馬達抽取發送到各戶，樓層愈高、愈容易遇到水壓不足的問題。讀者在參觀新成屋時，除了讚嘆窗外景觀，也抽空到廚房、浴室把水龍頭打開到最大，看看水流量。水流量若是夠大，就表示水壓足夠，水流量若是太小，則要注意高樓層水壓不足的問題，請建商馬上來解決。帶把捲尺 寸寸計較 : 在購買預售屋時，除了記得要向銷售人員要求建照，查清究竟室內高度是多少外，記得帶把捲尺去實際測量。雖說業者已不敢明目張膽的「偷尺寸」，但還是有不少樣品屋靠著超深度的衣櫃創造較寬敞的視覺空間。因此購屋時，對尺寸應該要「寸寸計較」，以避免交屋後，與原本預期有所落差。紅藥水檢查馬桶漏水 : 馬桶中本來就有水，因此馬桶是否漏水，不太容易察覺。別以為馬桶小漏不了多少水，如果家中成員一整天都不在家，水不停的流失，不但對居家品質有影響，也不符合經濟效益。屋主若是對自家馬桶有漏水的懷疑，可先在水箱中滴入幾滴紅藥水，然後等一段時間，若馬桶變成紅色，就表示水箱呈漏水狀態，最好立刻關掉水閥遏止水資源繼續浪費。買頂樓留意防水設施 :買頂樓有時漏水問題是來自鄰房，如鄰房的屋頂比自家高，下雨時水自然流向自家屋頂，若2家中間沒有渠道接水管讓水迅速排到樓下，這個地方就容易發生漏水問題；若再加上自家屋頂的防水本就沒有作好，遇到連夜雨時屋子就漏得更嚴重了。最基本的是要有洩水坡度，買房子時可以詢問屋頂防水的細節，作為議價的參考。
陽台外推 當心漏水 : 很多建商在交屋前會將陽台統一外推，除了讓建物外觀整齊好看外，也能擴大室內實際使用空間，最重要的是交屋時賣相會更好。購買這類由建商統一陽台外推的產品，在交屋驗收時，要特別注意防水問題。首先，確定原排水口是否裝上塞頭且確實密合，因為將來若是管道阻塞，很容易出現漏水，若是窗底及牆角漆面出現浮泡現象，那麼外牆很可能已有滲水。可準備一插座檢測儀（三用電表）或充電器或任何可以測試是否通電的設備，以檢查每個插座都OK。
附贈物－白紙黑字才算數 : 附贈物的問題看似不大，但實際上卻很容易引起價格上的爭議，部分賣方在買方看屋時，通常會表現的十分大方友善，表示冷氣、燈飾、櫃子等等家具用品均會保留給買方使用，但是口頭上的承諾多半不具公信力，或是意思表示不明確，很容易造成承諾的誤會。 因此精明的買方最好是與賣方協議，將這些賣方承諾保留的家具書面化，一併填寫在買賣契約書中。這一類的糾紛經常是發生雙方沒有確定的表達附贈物，日後買方因此而要求賣方減價以彌補另行購買損失，雙方因而造成
成交的障礙。
而建商對於保固期限的約定，通常都訂為保固起算日起一年，但是根據民法及內政部版 預售屋定型化契約範本等規定，購屋人有權主張建商在交屋後，必須負擔建物主要結構部 份保固十五年的責任。
除了房屋結構的保固以外，最容易被忽視的還有大樓附屬設備的保固問題，像是電梯、 消防設備、抽水馬達、緊急發電機等，而這些都絕大部份沒有列入契約內規範。然而，這 些設備一旦故障對住戶的影響性極大，因此，有關原始設備設計圖、原廠保證書、廠商名 冊等的移交，以及保固責任究竟屬於建商還是設備提供廠商，都應該列入合約條文內，倘 若在簽約時忽略這項動作，交屋時再提出也來得及。
交屋是一個複雜且陷阱重重的流程，接到交屋通知後，您得事先準備一些東西，像文武 尺、計算機、一顆細膩而超冷靜的心，以及一張一分厚的臉皮。
交屋時您應該拿到的相關文件
1. 土地所有權狀(正本)。
2. 建築物所有權狀(正本)。
3. 使用執照(影本)。
4. 房屋保固證明書。
5. 無輻射鋼筋污染之保證書。
6. 無海砂屋之保證書。
7. 房屋鑰匙。
契約註明建材內容 : 預售屋的建材配備等級也是購屋應考慮的因素之一，例如電梯、廚具、地磚、衛浴設備等，建商多會在產品說明書及契約註明廠牌，或「同等級之建材」。但何謂同等級建材，為避免買賣雙方認知差異過大，最好在契約上註明建材內容及保固期限範圍；通常一般設備保固期限為1年，如果契約上沒有這項條款，可以要求建商加註。不用處處配合建商 : 建商都希望能統一辦理客戶買賣流程，像是分批對保、集體交屋等，幾乎所有的建商，都會要求客戶配合，不過別忘了誰才是付錢的消費者，不用勉強配合建商的交屋時間表，應該要建商提供客制化的服務，針對不同情況辦理，所以若不急著交屋，就不用趕著去辦對保，資金調度有問題，也可以要求建商協助解決。加蓋須經住戶同意 : 不論是頂樓加蓋，或是把地下室圍起來使用，若未經其他全體住戶同意而擅自搭蓋，極有可能犯了刑法的普通侵占罪。頂樓及1樓住戶常因花費較高的費用取得公共空間使用權，而進行各種加蓋，只要取得所有住戶同意，簽訂「公共設施分管契約書」就可以排除風險。但只要其中有1戶搬走，就必須再重簽1次，較為麻煩。
善用預售廣告海報 :消費者在參觀預售案時，千萬不要輕忽銷售人員給的銷售海報，以及相關平面資料。一般銷售案場提供給消費者的資料，包括本案所在位置、鄰地關係圖、全區平面圖、各樓層平面圖、各種坪數的室內平面圖等，消費者可由大環境到小區域，提出各項問題，並將銷售人員的解說在圖上一一註記，將有效幫助了解產品。屋況－交屋後發現瑕疵 : 屋況又可細分為海砂屋、輻射屋、凶宅、地震所引起的結構瑕疵及漏水。要避免買到海砂屋及輻射屋，買方可要求屋主出具檢驗證明；凶宅則可向當地的派出所查詢過去的紀錄，或是向鄰居查詢；是否為921地震後的危樓，營建單位也都有資料備查。反倒是漏水一項最難辨識，最好能在簽約前的大雨過後再行看屋了解，若是沒有遇到這樣的機會，只能從屋角或牆壁接縫處查看是否有水漬的痕跡，要求屋主加以處理，要不等到交屋後才發現，便不易取得應有的損害賠償了。
施工過程陸續驗收 : 施工中的驗收，往往比完工後的驗收更重要。由於施工過程中的一些步驟，如施做防水層、管線配置等，一旦完工後便無法進行驗收，因此必須在施工時，就一併驗收。至於格局配置於完工後再行驗收，則是由於交屋後難再修正，還是建議能在施工中就先行驗收。如果能在施工中，就分成好幾個階段陸續驗收，將可減低因驗收不過造成的糾紛。
裝潢時程確實掌握 : 購買新成屋時，不少消費者喜歡請建商配合的裝潢設計公司施作裝潢。與建商配合的設計公司為了節省人力及成本，常會等到銷售出一定戶數時，再統一施作，因此耽誤較早購買客戶交屋後實際進住的時間。建議消費者，除了應注意與設計公司合約書中的施工細目外，可以在與建商的合約書中明確載明裝潢施工的起迄日，以保障自己權益。建商應提列社區基金 :公寓大廈起造人（建商）依法應依工程造價提列一定比例公共基金予社區，做為社區未來公共事務經費。少數建商在預售時宣稱除了法定提列外，另將提撥數萬元當做社區基金，但交屋後金額卻縮水，並辯稱已購置圖書、電腦設備等社區共用物品。簽約時可在合約書中要求載明另行提撥金額，並約定隨同公共設施點交管委會。
預售屋不符契約可求償 :購買預售屋，記得一切都得跟著合約走。日前曾發生1則案例，購屋人買了房子後，卻發現屋內多了1根柱子，建商對此推說是為了增加結構安全而追加。但根據法規，建商不得以「追加」為由要求消費者接受任何條件，因此當遇到此種情形時，消費者可依法要求建商賠償或恢復原狀，情節重大者，甚至可以要求無條件解約。
小心坪數被灌水 : 很多建設公司為了讓產品容易銷售，蓋了樣品屋要客戶親自體會交屋後的樣子，並且強調所見的樣品屋就是未來的實際坪數。由於樣品屋沒有梁柱、家具尺寸也較小，牆壁和天花板也較薄，所以會有空間放大的效果，要注意坪數有沒有灌水。此外，要注意公設比多少、包含哪些項目，且要特別問清楚自用坪數、以及銷售人員告知的坪數是否含夾層坪數在內。
使用執照才算成屋 : 按照法令規範，凡拿到使用執照的建案才算成屋，因此消費者就算看到建物都已經完工的成屋個案，仍須請銷售人員出示使用執照才算數。因為曾發生過一個購屋糾紛，個案雖已是成屋，但建商尚未拿到使用執照，因而與消費者簽定「預售屋契約」，結果契約內規定交屋面積若誤差在1﹪以內，建商可以不賠，消費者平白損失5坪多，此點不可不察。
1. 契約審閱權：當選任一所你心儀的房屋可要求建商（賣方）提供買賣契約，並詳讀契約內容有關買賣雙方權益，若有疑問可要求建商或賣方說明。
2. 檢測「輻射鋼筋」：為確保買方買的安心，住的健康，建商（賣方）應提供混凝土檢測符合國家標準規範，無使用「輻射鋼筋」及「海砂屋」等保證書。
3. 明訂開工及完工期限：應於合約載明房屋興建或完工期限以防遲遲不開工或遲未及時交屋影響買方的權益。
4. 建築執照：檢視買賣標的是否經主管機關核發建築執照。
5. 室內建材，設備等內函明白記載：目前建築物大都為高樓大廈、使用建材、設備甚多，應於合約書上載明採用品牌、規格、等級。
6. 房屋各項空間尺寸明白標示：合約書上附圖標示室內格局尺寸，以免交屋對空間認知差異產生不必要的爭議。
7. 明列各項費用分攤原則：
Ａ＊買方是否應負擔瓦斯管線費或外水、外電接通及各項稅捐、地政規費負擔。
Ｂ＊房屋稅、地價稅、管理費、水電費買方應分擔之起始日。
Ｃ＊違約金或滯納金計算原則及收取合理性與否。
1. 鋼筋混凝土的功能
2. 乾縮裂縫產生的原因
3. 周圍環境對裂縫的影響
4. 一般常見的裂縫原因
1. 鋼筋混凝土結構由混凝土與鋼筋組合而成，它是利用混凝土能夠承受抗壓強度而鋼筋能承受抗拉強度的能力，共同承擔由外力所造成的內應力。在結構行為上，除了構材尺寸之大小外，鋼筋之物性、混凝土之材質及鋼筋與混凝土間的複合作用，均直接影響結構體之強度及載重作用下的行為。
2.混凝土由水泥、細骨材─砂、粗骨材─碎石及水拌合而成，由於水與水泥的水化產生膠結作用，將粗細骨材連成一體，而發展它的強度。拌合水化作用開始，混凝土表面曝露於大氣間，混凝土表面的水分開始蒸發，水分蒸發的現象造成混凝土乾縮，混凝土表面溫度及風速均影響表面水分蒸發產生乾縮的現象，因此混凝土內部與外表由於乾縮之差異，使混凝土的表面產生拉 應變，如果此種乾縮的差異發生在混凝土灌注之後，強度尚未完全發展出來時，混凝土將由於塑性收縮所造成的應變產生破裂的現象，此種破裂不是由於外加載重造成，而是由混凝土的塑性收縮所造成的破裂，它的深度及它的破裂模式，受到外表風速的高低，及樓版形狀的影響。
3.龜裂之產生與使用環境有關：周圍環境之溫度與濕度變化。結構體兩側(內、外)之溫度差。內部鋼筋銹蝕的發生。酸鹽類化學作用的影響。
4.混凝土是一種很容易產生龜裂的材料，其龜裂的型態很多且原因也日趨複雜。對於混凝土的龜裂問題，除了影響結構物的外觀外，應對其龜裂發生的原因與位置，作一判斷。因為由乾燥收縮產生的裂縫與因剪應力以及彎曲應力所產生的裂縫，在型態上很相似，往往造成一般大眾的誤解，心理上產生極大的恐慌，擔心因房屋的龜裂而影響結構安全，以致於會造成房屋有倒塌的疑慮。但是，一般我們常見的牆壁龜裂問題，大部份都是由混凝土材料本身的因素及外在溫度的影響所產生，其實並不會影響結構的安全性，因此，對於此種龜裂問題一般大眾不用過於擔憂。
資料來源 : http://www.wretch.cc/blog/kamakura/7151129
- May 13 Thu 2010 14:24
買新成屋及預售屋交屋應注意事項
主講人：徐源德總經理
一、 新成屋、預售屋專有部份
買新成屋、預售屋屋交屋階段是所有民眾圓夢的一件大事，也因如此，消費者對於品質當然會多加以注意與關注。
在各戶新成屋、預售屋交屋之前，為了讓購屋者更加滿意，會有「自主查驗」、「屋主驗屋」、「屋主交屋」等三個階段，以下就查驗項目作說明：
（一）土建外觀：油漆平整度、以及是否有色差。磁磚地磚收邊及磁磚黏貼是否空心不實及磁磚地磚平整度。
（二）地板平整度：可以用小球置於地板不同處，觀察是否地板水平狀態。
（三）門窗與廚具：密合程度及開關順暢程度檢查，看滑輪是否卡住故障。
（四）流理台給排水：以及流理台下方排水是否有漏水。
測試方法：把流理台排水塞塞起來，把水放到最滿，測試溢水口溢水功能，然後把水塞拔起來測試排水順暢以及觀察流理台下方是否有漏水，可以用手觸摸檢查。
（五）收邊：矽力康是否平整，是否有破口。
（六）整戶給水測試：把全部的水龍頭打開（包含工作陽台、廚房、所有浴室水龍頭等）水壓不能太小。
（七）衛浴給排水：馬桶試壓、用蓮蓬頭測試浴室地板排水順暢度以及洩水坡度。浴缸週邊是否排水順暢是否會積水於浴缸周圍。給水需有合理水壓，把浴缸水放滿再一次排放，以觀察浴缸排水順是否順暢暢度，在浴缸排水時觀察浴缸與地板接縫處是否漏水。
※浴室排氣扇：除了可以用衛生紙靠抽風口觀察有無抽氣外，也推開浴室天花板維修孔，看排風扇軟管是否正確接至外面。
（八）冷氣：冷氣預定安裝處的排水管，以陽台水龍頭連續放水測試排水五分鐘。各房間預留的分離冷氣安裝孔洞是否有預留。
（九）陽台排水：把陽台水龍頭開到最大，連續十分鐘，以印證陽台排水是否順暢。
（十）電氣：各迴路檢查，看各迴路所標示的地點是否吻合。可以用小夜燈測試各房間插座迴路狀態。門口電鈴測試。
（十一）漏電斷路器測試動作：廚房、陽台、衛浴、頂樓加壓馬達等用電都會使用漏電斷路器（或者附漏電斷路器之無熔絲開關），在送電中按下測試按鈕，就應該跳脫保護之。
（十二）消防：看當樓層撒水警報逆止閥是否不正常關閉。至於消防撒水頭的數量要核對圖說中位置是否正確。同時火警探測器數量也要核對。至於消防系統更是要全面啟用，切勿存著僥倖的心理等待日後委員會統一測試。如果住戶稍具常識，按下在樓梯間消防栓箱上的手動報警機，照理說警報就會響起，萬一不會響，那真糗大了。
（十三）監控：緊急求救按鈕及求救拉繩實測，然後至管理中心或防災中心觀察BA電腦是否有發報。廚房內瓦斯偵測器以打火機瓦斯不點火噴出瓦斯實測，該偵測器會發出警報或者管理室BA電腦會有警報。
（十四）弱電：對講機實際測試、屋內電話線路與電信機房測試通訊狀態；電視收視狀況實測。
建議營造廠在以上的自主檢測時，確實作成紀錄表，除了可以自我督促落實檢查之外，同時也可以作為新成屋、預售屋住戶驗屋交屋時給住戶參考的依據，有利於交屋順利進行。
二、 新成屋、預售屋共用部份
共用部份，就是俗稱的公共持分，一般來說，20～30％的公設比率是很正常的，買屋的三分之一就在公設，等於三分之一的錢已經押在公設。當然大家對於公設是很重視的。這也就是目前《公寓大廈管理條例》第57條的立法精神。也就是透過管理委會就共有共用設備與設施與起造人進行點移交工作。
（一）公設的品質，建議從幾個事項觀察：
1、地下室：觀察最底層是否有牆壁漏水痕跡
2、地下室管線：是否排列整齊、清楚標示，因為這個地方沒有裝潢，品質如何，一目了然。
3、室內消防栓中的手動報警機盤內：電線佈置是否整齊、是否有營造泥沙、垃圾。
4、頂樓：排水孔附近是否有積水痕跡？
5、如果看得到機房，看看機房是否打掃整齊，沒有垃圾。
（二）公設的點移交，建議可分為三類來執行：
1、建築外觀：建議可以全體住戶來目視檢查，如果有破、損、歪、斜等可以登記
2、設施類：如家具、擺飾等，可請物業管理公司代為點收
3、機電設備類：可請有這方面專長的住戶來做點收工作。
機電設備簡易測試方式：
（1）發電機：實際模擬台電停電，印證發電機運轉以及供應範圍。將台電公共用電開關關閉，發電機應立即啟動，模擬台電停電之狀態，觀察發電機供應範圍以及發電機房散熱情況。在發電機供應緊急電源的時候，可請承商同時依序啟動各消防泵浦（泡沫泵浦、撒水泵浦、消防栓泵浦、泡沫泵浦、採水泵浦等），因為各消防泵浦是緊急用電中負載最大的設備，同時啟動各泵浦可以印證緊急用電的動態狀態。
（2）室內消防栓：頂樓放水，需超過1.7公斤之水壓。
（3）消防警報：抽測探測器或手動報警機，火警信號傳遞及緊急廣播狀態。
（4）電梯：坑底是否積水？電梯內緊急對講機與管理中心或防災中心對講，通話應清楚。電梯坑底應保持乾燥，無積水。電梯行進間應保持平穩無噪音、跳動、抖動。簡單的測試方法就是一個人站在電梯的某一側而非中央，印證平穩程度。電梯內有內建緊急照明燈，從機房斷電來印證該緊急照明燈會亮。
（5）機械停車：容車尺寸是否與現場標示牌一致，運轉應無異聲，坑底不積水。遮斷開關被遮斷時應能自動緊急停止。
起造人與管理委員會共同攜手把共用部份做好，建議消費者，把裡子留給自己，面子留給別人，畢竟建築物結合了多種工種共同完成，還有努力的空間。個人觀察，自從93年1月2日有了57條移交條款後，整體公設品質大有改善，起造人也對於公設之品質與客戶滿意度更加注意。
買新成屋及預售屋交屋應注意事項（二）
主講人：李永然律師
一、由於房地產交易市場日漸熱絡，相關之糾紛案件亦逐年增加，根據內政部之統計，94年至95年第一季共計1216件；其中557件(46%)來源為仲介業、588件為建商(48%)、57件為代銷(5%)。而依據行政院消費者保護委員會統計，光是96年全國各縣市政府受理之不動產消費申訴案即有1316件。至於各交易糾紛的發生原因，大抵為契約審閱權、房屋漏水、隱瞞重要資訊、交屋延遲、仲介公司欺罔行為、施工瑕疵、廣告不實、坪數不足、建材設備不符、定金返還及停車位使用權等等問題。
二、至於要如何避免新成屋、預售屋房地產交易時發生糾紛呢？消保會特別呼籲消費者，首要之道是了解目前新成屋、預售屋購屋糾紛的態樣，以及要求業者製作「新成屋、預售屋不動產說明書」，詳細記載買賣標的物之內容。依據內政部編訂之不動產交易宣導事項及實務運作之經驗，茲列舉以下房地產交易時消費者應注意的事項：
（一）買賣新成屋、預售屋房地產時應特別注意：
1、房地產買賣應委託合法業者：如消費者自己無法了解、確認房地產交易時之專有名詞及相關手續等，可委託領有地政士公會識別證之地政士辦理簽約及產權移轉登記等事項。
2、注意廣告有無不實或引人錯誤：《公平交易法》第21條、《消費者保護法》第22條。
3、現場履勘：無論是土地或房屋，甚至預售屋，皆應實地勘查，對標的物範圍及各種情形詳細詢問清楚，必要時，向左鄰右舍查詢，以發現真實。
4、掌握市場行情資料，可參考附近之成交案例，注意售價是否公平合理。
5、建商或仲介業者應主動提供買賣契約書，消費者並應在審閱期間內詳細檢查契約內容。
6、應先瞭解貸款額度情形及衡酌自己的經濟能力。
7、消費者應審慎考量關於山坡地建築之安全性。
8、瞭解出售原因。
9、勿貪小便宜、勿倉促下決定，注意貨比三家不吃虧。
10、房地產買賣主體要先行確定：尤其在買賣中古屋應注意出售者是否為房屋的所有權人，若非屋主親自出售，至少也出示授權書，否則可能造成「無權處分」或「無權代理」的情況。
11、購買預售屋時應特別注意查明已否領得建築執照、注意開工日期、完工期限及交屋日期、完工後之管理維護及瞭解付款辦法及貸款額度。而購買法拍屋時應先了解是否有點交或需委託投標等問題。
（二）簽約時應特別注意：
1、買賣契約書應本公平互惠之原則訂定。
2、買賣標的及門牌記載應明確：在付出定金前，消費者應先到地政機關申請「土地、建物登記簿謄本」，查閱所有權人、所有權概況、面積、使用情況、產權設定情形或被查封等，避免產權發生問題。
3、面積之正確性及計算方式：一般房屋產權登記時，除主建物面積外，尚有附屬建物及共用部分：如陽台、平台、公共設施或屋頂突出物等，因常有虛灌坪數之糾紛，因此，消費者在付定金前，應詳看權狀，計算其確實面積。且土地面積及用地種類、建築物之詳細面積及權利設定情形等均應於合約書中記載清楚。
4、瞭解房地產坐落及核准使用執照情形，尤其購買停車位究屬「法定停車位」、「自行增設停車位」或「獎勵停車位」等都應注意。
5、稅費負擔應記載清楚：一般交易習慣土地增值稅由賣方負擔，建物契稅由買方負擔。地價稅、房屋稅，在土地、建物點交日前由賣方負責繳納，點交日後由買方繳納，若有歸責於他方之事由另由他方負擔延誤部分。其他應繳之費用亦應於不動產說明書中詳載。
6、屋頂平台、法定空地及地下室等空間需注意不得違反法令規定使用。
7、如房子為公寓大廈時，依《公寓大廈管理條例》第24條規定：「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」，故購屋人應注意出賣人有無欠繳「管理費」或「公共基金」的情形存在。
8、詳細瞭解要約書與斡旋金之相關約定。
9、除契約載明事項外，如另有約定交易條件，應以書面為主，以杜口說無憑所衍生之交易糾紛。
（三）新成屋、預售屋交屋時應特別注意：
1、仔細校對契約、權狀、登記謄本上所載之面積；
2、如買停車位，注意該停車位的種類、尺寸大小、位置；
3、各種稅款、費用的分算點；
4、房屋格局、建材、設備是否與契約及廣告符合；
5、地板、牆壁、油漆（壁紙）、天花板、管線是否正常；
6、保固內容及相關文件。
（四）新成屋、預售屋交屋之瑕疵種類：
1、施工瑕疵：如建商在鋼筋尺寸、混凝土強度磅數、水電配管品質等級動手腳，或施工不良造成房屋龜裂等。
2、建材設備不符，照慣例，以高級品取代低級品是可接受的。但如不得已建商須對建材設備有所變更時，應儘量與客戶溝通，促進瞭解。
3、面積不足：私有面積設法自行丈量，再仿建商提供公設計算式，如面積超出合約所定容許誤差，即可要求建商退款。
4、公共設施縮水或未完成：銷售時或合約承諾證明之所有公共設施，建商刻意忽略而被刪減，此時有違約給付的問題。又建商於公共設施未完成即通知承購戶交屋，此時承購戶得拒絕接受。惟如承購者急於搬住新屋時，亦得接受交屋，但與建商協議完成公共建設期限，並保留部分房地價款作為交屋保留款，以維護承購者之權益（註1）。
5、注意是否有逾期交屋：預售屋交易應於契約內約明交屋期限及逾期效果。而買受人於交屋時，應計算工期，如有逾期，即可按契約內所之完工日期、交屋日期，向建商請求逾期罰款。
6、違法施工：有些取巧的建商常，於使用執照取得後，即進行「二次施工」，讓社區做違規使用，這對社區而言，存在著違規使用的風險，故而買受人應予注意！另違法夾層屋也有安全結構及違規使用的風險存在。
7、查看停車位的種類及規格：現在買房子通常連帶汽車停車位，買受人一定要注意停車位的規格及種類是否符合規定及與圖面是否符合，如不符合，應即刻向建商主張。
（五）法律效果：
依據《民法》第354條：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」由於建商負有交付如合約所載坪數、建材、設施…等之出賣人義務，倘若建商違約交付不符法令及契約約定之房屋，房屋具有施工瑕疵，則建商行為將構成「不完全給付」，依法並應負起「瑕疵擔保責任」。
（六）解決之道：
此時承購戶得主張物之瑕疵擔保，依《民法》第356條通知瑕疵後6個月內或物之交付時起5年內，向建商請求解約或減少價金；亦得按債務不履行體系，主張不完全給付之補正或損害賠償（註2）。倘若在交屋前，買受人已發覺買賣標的房屋有瑕疵，得向建商主張價金給付和瑕疵修補之同時履行抗辯權，若建商對房屋並無不負擔保責任之特約，則於其確定的拒絕擔保時，買受人甚至得對之主張解除契約。
三、惟若消費者已善盡注意仍發生糾紛時，該如何解決呢？以下列舉數個比較重要且經常發生的爭議類型及其解決之道：
（一）「定金返還」及「刷卡購屋」之爭議。
（二）「契約審閱權」之爭議。
（三）「品質」及「隱瞞重要資訊」之爭議。
（四）「坪數」之爭議。
（五）「付款進度」之爭議。
（六）「交屋遲延」之爭議。
（七）「斡旋金」之爭議。
（八）「廣告不實或引人錯誤」之爭議。例如：○○建設公司涉嫌因在「嘉興公園」預售屋廣告中，將「法定停車空間」標示為「交誼廳設施」，並將室內「機電空間」標示為廚房及餐廳外擴部分，涉及廣告不實，違反《公平交易法》第21條（註3）；另外○○建設公司之「春天戀人」建案，涉嫌在廣告內刊登「無污染」、「可做為促進健康的有機飲用水」廣告不實，而遭公平交易委員會處罰（註4）。
（九）「停車位使用權」之爭議（註5）。
（十）「夾層屋」之爭議。
四、至於在發生消費糾紛時，消費者要勇於爭取自己應有的權益，可依下列方式循序辦理：
（一）申訴：消費者可先向業者、公會、消保團體、地方政府消費者服務中心或後述之專案小組申訴，謀求合理解決。
（二）調解：
1、對於申訴處理結果不滿意時，消費者可向地方政府消費爭議調解委員會等調解機關申請調解，因調解委員中，有房地產專業之委員，將有助於糾紛之解決。
2、可向鄉鎮市區公所調解會申請調解。
3、可向仲介業或房地產代銷業所成立之公會全國聯合會所屬營業保證基金管理委員會，提請調解。
（三）訴訟：消費者依法雖然可以隨時向法院提起消費訴訟，但因訴訟費時，且須繳付訴訟費用，建議消費者以提起訴訟作為最後不得已的手段。
（四）仲裁：由仲裁機構仲裁，但需雙方有「仲裁協議」存在。
五、調解與仲裁的比較
（一）調解：法院進行調解，可能由「法官」自己親自主持，也可能由「調解委員」擔任；面對調解程序，當事人應注意以下相關規定：
1、法院命當事人親自到庭時，即應親自到庭：法官於必要時，得命當事人或法定代理人本人於調解期日到場；調解委員認有必要時，也可報請法官行之（《民事訴訟法》第408條）。當事人於前述情形，即應親自到庭，如無正當理由不於調解期日到場者，法院得以「裁定」處新台幣三千元以下之罰鍰（《民事訴訟法》第409條第1項）。
2、認識調解委員的酌定條款：若調解事件涉及「財產權的爭議」，只要獲得「當事人兩造的同意」，得由「調解委員」酌定解決事件的「調解條款」。蓋調解委員酌定的調解條款，一旦作成「書面」，記明年、月、日，或由書記官記明於「調解程序筆錄」，由調解委員簽名後，送請法官審核，經「法官」核定，視為調解成立（《民事訴訟法》第415-1條）。又前述酌定調解條款，經兩造當事人同意，也可以由「法官」酌定；法官酌定的調解條款，於書記官記明於「調解程序筆錄」時，視為調解成立。
3、認識法官依職權提出的解決方案：調解程序固由兩造當事人合意成立調解，但如兩造未能合意，而雙方爭執係涉及「財產權爭議」，且已甚接近，此時「法官」應斟酌情形，其有調解委員者，並徵詢調解委員意見，求兩造利益之平衡，在不違反兩造當事人的「主要意思範圍內」，以「職權」提出解決事件的方案（《民事訴訟法》第417條）。對於法院依職權所提出的解決方案，不同意的當事人該如何是好？由於前述「方案」應送達於當事人及參加調解的利害關係人，所以當事人如不同意該解決方案，可於送達後「十日之不變期間」內，提出「異議」（《民事訴訟法》第418條）；一旦有一方當事人提出異議，則該調解視為不成立；調解不成立者，法院應付與當事人證明書（《民事訴訟法》第416條第5項）。
（二）仲裁：透過仲裁解決具有下述優點：
1、時間較節省：訴訟因有上訴制度，所以曠日費時，但仲裁於《仲裁法》中訂有作成判斷之時限，故時間較節省，依該法第21條第1項規定：「仲裁進行程序，當事人未約定者，仲裁庭應於接獲被選為仲裁人之通知日起十日內，決定仲裁處所及詢問期日，通知雙方當事人，並於六個月內作成判斷書，必要時得延長三個月。」
2、較具專業：法院受理案件，透過分案決定承辦法官，但並非每位法官對於不動產爭議均具有相關的專業知識，但透過仲裁，當事人可以選任具有特殊專業知識的專業人士，處理複雜、專業的爭議；所以，不動產爭議能透過「仲裁」解決，較符專業的要求。
3、較能保密：現代人愈來愈重視「隱私權」，而商業事務也常有其機密性，透過訴訟，因民事訴訟原則上係「公開審理」，國內司法院又會將判決書上網，所以，當事人的不動產爭議在法院打官司，很容易被不相干的第三人知悉內容。但仲裁程序則採用「秘密不公開」的方式處理，我國《仲裁法》第23條第2項規定：「仲裁程序，不公開之。…」，即明示此一「秘密原則」；故仲裁較能保密。
4、費用較省：當事人不論透過「訴訟」或「仲裁」，常委由「律師」代理，此涉及律師報酬；又不論民事起訴或申請仲裁均向法院或仲裁機構繳納費用，一般而言，因訴訟有「上訴」制度，仲裁則係一裁終局；所以，仲裁的費用也較訴訟節省。
六、結語
買賣房子是人生的大事，本來應該以愉快的心情面對，但是由於因房屋單價高，交易過程又繁複，故常有消費者在交易過程中因不清楚自己的權益，而遭不肖業者或仲介人員欺騙，導致消費糾紛不斷。
不少消費者在第一次買房子的時候，對於買賣房子應該注意的事項一知半解、對合約內容也不甚了解，遇到交易糾紛時更是不知所措，連該找誰處理都不知道。所謂事前多一分準備，事後便少一分風險；所以在此建議消費者在購屋前多向已有購屋經驗之親友詢問，至各大房屋仲介公司的網站搜尋相關資料，或至坊間書店尋找相關書籍，多多蒐集或詢問相關購屋知識，才能享有愉快的購屋生活！
註1 參見《不動產契約爭議與解決》，頁162~163，陳銘福著，五南圖書出版公司，民國86年11月初版。
註2 最高法院87年度台上字第2668號民事裁判要旨：「因可歸責於出賣人之事由，致買賣標的之不動產有面積短少足使其價值、效用減少之瑕疵時，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時應負不完全給付之債務不履行責任。而物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。故買受人如主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任，而請求其賠償損害時，自無民法第三百五十六條規定之適用。」
註3 參見王慧馨撰「○○建設廣告不實，罰百萬」乙文，載經濟日報民國96年11月9日，A13版。
註4 參見吳孟庭撰「住戶專享溫泉？不實罰300萬」乙文，載民國97年3月20日，A13版。
註5 參見連世昌律師著：房地買賣風險法律控管，頁117~118，民國97年6月初版，永然文化公司出版。
參考書目
大樓裝修‧設備‧管理好好學。徐源德著。永然文化出版。
公寓大廈公設點移交實務。徐源德著。永然文化出版。
公寓大廈社區實務。李永然、徐鈴茱著。書泉出版社。
新公寓大廈管理條例之實用權益。林旺根著。永然文化出版公司。
公寓大廈管理條例與你。李永然著。永然文化出版公司。
實用公寓大廈管理條例。林永汀著。永汀文化出版。
自撰存證信函之惡鄰看招。林國泰著。永然文化出版。
公寓大廈水電消防維護管理實務。李如貴著。永然文化出版。
管好你的公寓大廈。李永然策劃、許龍著。永然文化出版。
停車位權益Q&A。李永然等著。永然文化出版。
保全達人法律作業簿。傅美惠著。永然文化出版。
保全及樓管法律實務。李永然著。永然文化出版。
建築師變更、分戶一手教材。沈宗樺著。永然文化出版。
好管用社區訴訟實務。謝心味著。永然文化出版。
公寓大廈管理服務人之管理與保全實務。高永昆、李永然著。永然文化出版。
地下室停車位問題集解。林永汀著。永然文化出版。
資料出處 : http://blog.udn.com/cpyrlee/2784822
- May 13 Thu 2010 13:56
購屋注意事項-新成屋
- May 13 Thu 2010 11:29
台灣主要新成屋.預售屋.中古屋.租屋.售屋-房地產相關網站.討論區查詢
- May 06 Thu 2010 15:45
業者：近半數民眾偏好買新成屋
(中央社記者戴海茜台北電)
根據信義房屋最新一項調查指出，有近半數民眾偏好購買新成屋，原因在於其設備機能佳，且可直接入住；另外有 14%選擇預售屋，顯示買新房子仍是台灣人的最愛。
從信義房屋網站iSearch網路問卷調查發現，大台北地區有64%民眾購屋時很在意屋齡多寡，不在意的僅6%；有51 %的人希望購買屋齡0至5年新屋，其次是屋齡5年以上的中古屋達20%比重，預售屋則為14 %。
- May 06 Thu 2010 15:31
購買新成屋五要訣
購買新成屋五要訣
新成屋一直是購屋市場上重要的一環，也有許多人因為不喜歡二手中古屋，而選擇新成屋，新成屋的好處很多，相對的也有一些看不見的壞處，要怎麼選擇一棟好的新成屋呢？在這提供您五個面向，讓您選擇新成屋不再煩惱。
- May 03 Mon 2010 11:26
買新成屋簽約要注意事項
- Apr 28 Wed 2010 16:44
新成屋交屋注意事項
新成屋交屋注意事項
交屋階段驗收滿意再「買單」 : 當建商取得使用執照，在完成最後收尾工作之前，即會通知買方「交屋」，這就是繳「尾款」和「銀行貸款」的時候了。不過，提醒大家：這兩筆錢可是購屋人與建商談判的「最後籌碼」，因此，除非建商的表現讓你非常滿意，否則絕對不要輕易「買單」，如果建商違約情節重大，且不知悔改，建議你可用存證信函，通知銀行「撤銷付款委託」，最佳時機則在「產權過戶」後到「貸款核撥」前短短的2、3天時間。另購買預售屋，在簽約過戶流程當中，必須注意建商取得分戶貸款時，是否將銀行融資設定塗銷。
- Apr 26 Mon 2010 16:01
三峽止跌 新成屋現在買最划算
三峽止跌 新成屋現在買最划算
【網路地產王/綜合報導】
股票站上10年線，房市更是加速升溫，不只大台北市都會區價格開始回檔，遠在台北縣三峽的北大特區也開始止跌量升，不但看新成屋人潮增加了2~3成，成交量也開始出現，尤其5年內的新成屋，價格已經趨近最低點，這時候也正是三峽地區新成屋進場的好時機!
- Apr 20 Tue 2010 12:09
文山靜巷罕見獨棟雙併宅 公開2週即熱銷五成
文山靜巷罕見獨棟雙併宅 公開2週即熱銷五成
自政府停止標售國有地後，北市都心更是一地難求；在開發面積有限的情況下，獨棟的住宅大樓產品顯得稀有難得，從最近公開的「迎風賞」，2週內即熱銷5成的銷售情況，更加說明獨棟雙併大樓的搶手性，不僅深受當地客層喜愛，連帶更吸引跨區換屋的購屋人潮。
老公寓換新大樓，大安、信義區換屋潮湧現
最新消息 (2)
