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租賃契約乃民法債篇所明定有名契約之一，如房東房客於訂租約後，均應受租約之約束，不得反悔，除了房東房客均同意，另訂契約，或修改契約外，租約之終止、解除及延續均應受法律之規範，不得由一方任意為之。三者不同點如下：
- 租約之終止：乃租賃契約成立生效後，因某種原因房東或房客不願讓租約繼續生效，而於特定時點以後讓租約消滅，但消滅前之租約仍有效，故房東房客不須回復原狀。
- 租約之解除：乃租賃契約成立後因訂約時有瑕疵，由房東或房客將租約解除，生溯及效力，與一開始就未立租約同，故房東房客須回復訂約前之原狀。
- 租約之延續：乃定有期限之租約，因到期後，房東或房客不變更租約之內容，而延長租賃期限，原租約自始至終均有效。
租約之終止
(一) 房東、房客均得終止者：
- 未定期之租賃：所謂未定期之租賃，有三種情形：
- 租賃契約訂立之初，即未定有期限者。
- 不動產租約期限逾一年，且未立字據者（民法第四百二十二條）。
- 租賃期限屆滿，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時（民法第四百五十一條）。
以上三種不定期租賃，原本在民法的規定上，無論房東或房客均得隨時終止租約，且不須任何理由，但有利於房客之習慣者，從其習慣（民法第四百五十條第二項）。例如依習慣只許房客隨時終止租約，而不許房東隨時終止租約時，房東仍不得隨時終止契約，藉以保護房客。不過，因土地法係民法之特別法，故在這三種情形下，房東要收回房屋，仍受土地法第一百條的嚴格限制，又依民國八十八年修正的民法第四二五條規定，不定期租賃均應經公證，否則不適用「買賣不破租賃」之規定，不可不察。
又終止租約時，應依習慣先期通知，即依習慣須於一個月前通知時，自應於一個月前通知，須於半個月前通知時，自應於半個月前通知之。其期間之長短，全依習慣定之，惟民法對不動產之租賃設有限制，即不動產租金，以星期、半個月、或一個月定支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月、或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月、或一個月前通知之。例如不動產租金以一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定一個月之末日為契約終止期，並應至少於一個月前通知之。
- 定期之租賃：定有期限之租賃，在期限屆滿前，如無法定事由，當事人任何一方本不得任意終止契約，但亦得特別約定，當事人之一方或雙方均得於期限屆滿前終止契約，即保留終止權。此時依法第四百五十三條規定：「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。」
(二) 僅房東得終止者：
其情形有：
- 承租人非法為租賃物之使用收益，經阻止而繼續時（民法第四百三十八條）
- 承租人支付租金遲延，經催告而不依限支付時（民法第四百四十條）。
- 承租人非法將租賃物轉租他人時（民法第四百四十三條）
- 承租人乘出租人不知或不顧其異議，取去留置物時（民法第四百四十七條第二項）。
依前述理由而終止契約時，無須再為催告，房東得立刻通知房客終止契約
(三) 僅房客得終止者：
其情形有：
- 供居住處所之租賃，租賃物有瑕疵危及安全健康時（民法第四百二十四條）
- 出租人有修繕義務，經催告而仍不修繕時（民法第四百三十條）。
- 租賃物存餘部份，不能達租賃之目的時（民法第四百三十五條第二項）。
- 因第三人主張權利，致不能為使用、收益時（民法第四百三十六條）。
- 承租人死亡者，租賃契約雖定有期限，其繼承人仍得終止契約，但應依民法第四百五十條第三項規定，先期通知。
又依上述理由而終止租約時，亦無須再為催告，房客得立刻通知房東終止契約。
租約之解除
租賃契約為民法債篇分則二十四種有名契約之一，惟民法債篇未對租約之解除特別規定，故除當事人間有特別約定外，應適用民法債篇通則之一般規定，茲將其要旨陳述如下：
(一) 解除權發生之原因有：
- 因給付遲延：租賃乃定期行為，非於一定時期履行，不能達契約之目的，故依民法第二百五十五條規定：「依契約之性質，或當事人之意思表示，非於一定時期為給付，不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為催告，解除契約。」例如房客和房東已簽好租約並交付租金及押金，也約定了交屋時間，雙方並在契約中約定承租房屋的目的，是為了配合該地十四年一度的廟會，販賣商品，不料房東卻因故無法照時間交屋，此時房客即可行使解除權解除契約。
- 因給付不能：民法第二百二十六條規定：「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部份之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。」於此情形則得解除租約，且無庸再為定期催告。例如因房東所提供之房屋，於裝潢時未適當裝設電線線路，後來電線走火造成房屋毀損無法依約定提供給房客使用，則房客就可以對自己的損失請求房東賠償。
- 因拒絕給付，例如房客拒付租金或房東不將房屋交付予房客居住之情形。
- 因情事變更，例如房屋因地震傾斜而不適合人居住之情形。
(二) 解除權之行使方法：
民法第二百五十八條第一項規定：「解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。」其方式如何，則非所問。換句話說，無論面對面或以電話用口頭告知的方式，或者是以書面通知都可以，但是為了將來舉證上方便，通常會建議大家用寄發存證信函的方法，比較妥當。
(三) 契約解除之效力：
契約之效力因解除而溯及的消滅，未履行之債務當然免除，已履行者，因無法律上之原因，而生不當得利返還之問題。契約解除後的法律效果，依民法第二五九、二六零、二六一、二六四、二六五、二六六、二六七條的規定行使，主要為回復原狀的義務。
租約之延續
(一) 當事人之約定：
乃當事人另以契約訂定更新租賃之期限，但應注意民法第四百四十九條之規定：「租賃契約之期限，不得逾二十年，逾二十年者，縮短為二十年，前項期限，當事人得更新之。」依我國最高法院的見解，若在契約中約定「二十年後當然更新」的條款，則該條款無效，因其違反民法第四四九條保護承租人的立法意旨。
(二) 法定：
依民法第四百五十一條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」這時需注意如上所述土地法第一百條的嚴格限制及民國八十八年修正的民法第四二五條規定，即不定期租賃均應經公證，否則不適用「買賣不破租賃」之規定。因此，為避免定期租約搖身一變成為不定期租約，所以在租期屆滿時，應為反對的表示，除非已簽訂新約，否則最好不要再收受房客所繳付的租金。
以上兩項延續，僅延長租約之期限，而租約內容原則上不變，但第三人所提之物保或所為之保證，應於原定租賃期限屆滿時消滅。
(引用崔媽媽基金會租屋法律手冊)
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本案例感謝崔媽媽基金會 陳世杰 義務律師 協助回覆
小佳剛滿二十歲升大三，由於學校宿舍床位不足，只好在外尋找住所，好不容易找到一個還算可負擔的租金，當下便與房東訂立為期一學期的合約並支付了一學期的租金，並約定在開學前一星期搬入，但沒想到就在簽約後沒多久，居然抽中學校宿舍的後補床位，現小佳認為因為還沒有入住，所以想終止租約，並將已預付的租金拿回，請問小佳可以這樣做嗎？
■崔媽媽基金會回覆
首先，此案例的爭議在於契約起始日未到，契約是否成立生效，可否因尚未入住，要求房東將已繳付的租金及押金返還予小佳？在此我們先討論此契約在法律上是否已成立、生效。
下列圖表為契約成立要件及生效要件，而附註『●』即是小佳達到成立及生效要件之標準。
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成立要件 生效要件 是否達生效標準 附註
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1.當事人 需有行為能力 小佳已二十歲有行為能力 ●
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2.標的 標的之可能、 房間（租賃物），無任何 ●
確定、適法、妥當 不適法之狀況
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3.意思表示 意思表示健全 雙方亦已表示將標的物出 ●
租及承租，並且已給付標
的物之租金給付予房東。
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就上述契約成之要件已成立，不論契約日期是否已達起始日，契約已生效力，故小佳不得請求無條件終止契約。
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本案例感謝崔媽媽基金會 沈以軒 律師 協助回覆
近日來媒體報導許多位於校園週邊的違建出租，這些違章建築包括下列幾種類型私人加蓋（農舍、頂樓加蓋、鐵皮屋、陽台外推加蓋）、建商違法超蓋（無建物執照）…等，而同學們常在承租後才發現－『我租的房子是建商違法加蓋的，可是外觀上看不出來啊！』『我租的房間是房子的後陽台』『我的頂樓加蓋長的跟主體建築一樣，根本分不出來！』『原來這楝透天厝是農舍！不知道會不會危險？』，隨之而來的詢問即是『這裡是違法加蓋的耶！我不想住了可以嗎？』『住在裡面好危險，可不可以終止租約搬走？』『可以跟房東要求賠償嗎？』
現在不論是同學們或一般民眾均有承租到違章建築的可能性，但在法律上究章能否因租到違章建築而要求終止租約。
崔媽媽基金會回覆
私人出租與建商超蓋出租，法律責任是否不同？
依上述的案例，我們可以發現違章建築大致分為個人自行加蓋及建商超蓋二種狀況並將之出租予房客（承租人），而不論是個人或建商只要他們將房屋（租賃物）出租予他人，在法律上均視為房東（出租人）將房屋出租，也就是不論是個人或建商均為相同的身份，就是房東。而現針對房東與房客之關係做為約束的，也只有僅有民法租賃篇可適用。
而依民法租賃篇房客可以終止租約的法源僅有下列四種狀況： 法條 內容 備註
民法424條 當承租物危及安全健康時 科學或醫學可舉證之事實如:
1. 海砂屋
2.輻射屋
3.政府機關認定之危樓
民法430條 出租人有修繕義務，經催告而仍不修繕時。 除非契約明定修繕責任由房客負擔，否則依民法規定行使租賃當事人之權利義務。
民法435Ⅰ、Ⅱ條 租賃物因不可歸責於承租人之事由而滅失，所存餘部份，不能達租賃之目的時。 如：風災或地震。
民法436 因第三人主張權利，致不能為使用、收益時。 如：出租人甲與承租人乙簽約後，房屋所有權人丙出面主張其權益，說明並未出租予他人，乙即可要求與甲終止租約。
租到違建是否能依法終止租約？
從上述表格來看看，承租到違建的房客可以適用的法源為何？顯然民法430條、民法435Ⅰ、Ⅱ條、民法436條，均不適用於此案例，現僅能依民法424條當租賃物危及安全健康時得終止租約，判斷可否終止租約。雖然大多數民眾會認為「違法興建的建築物」等同於「不能出租」，沒有拿到政府機構核發的使用執照即是不安全的建物，應可依民法424條當租賃物危及安全健康時要求終止租約，但事實上，民法424條需『實際上』危害身體安全健康，亦即需經醫學或科學判斷租賃物的確已經造成承租人身體上之損失，例如：科學上能證明輻射屋對身體有害、海砂屋危害建築物結構；或提出醫院診斷書，證明的確因房屋本身或周遭環境造成身體的損害…等才能終止租約。而在此案例中的『違章建築』僅是法律上未核發建築使用執照，但房東對此仍具有『事實上處分權』，並得隨之移轉予房客，供其得自由使用收益，故在該建物並未對承租人的身體、安全有實際上之損害，房客恐無法依民法424條要求無條件終止租約。
若違法加蓋之承租物，被政府相關單位判定為危樓或行文拆除，可否要求損害賠償？
其實不論是否違法加蓋之房屋，僅要被政府相關單位判定為危樓或行文拆除，即可依民法424條要求終止租約。而可否因租賃物遭鑑定為危樓或租賃物將被行文拆除而請求損害賠償呢？在法律上損害需有實質之損害方能要求賠償，例如：因臨時的拆除事宜所以沒有時間尋覓租屋處，造成需短暫幾天居住於旅舍…等情事，即可向房東請求相關費用；但若為無法舉證之情事，例如：自行依主觀判斷因此事精神倍受折磨…等無法舉證之事情，則無法向房東請求賠償。
其實不論是一般民眾或同學承租房屋都，大都很難判斷是否為違章建築，尤其是主體建築加蓋或農舍加蓋…等，所以當一發現是違建時都大為緊張，擔心房屋結構影響居住安全，而欲依民法424條要求終止租約，但事實上法律為保障交易安全不能讓當事人以寬鬆的定義任意要求終止租約，所以當承租人欲要求終止租約時，需提出有力的證據，以證明『房屋結構即刻危及安全健康』才能依法要求終止，否則縱然為違章建築，但無即刻危及安全健康之虞，則無法依此要求終止租約。所以我們承租房屋時，若非常在意違章建築違及安全，建議可請房東提供『房屋的權狀』，查看承租的地方是否為在合法的建物，如此一來，才能確保自身的權益！
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當承租人欲要求終止租約時，需提出強而有力之證據，以證明自己的確因租賃環境不佳且造成身體安全之相關問題，才能依此法條要求終止租約。 .
我租到爛房子了！可以終止租約嗎？
本案例感謝崔媽媽基金會 余德正 律師 協助回覆
阿倫以因不太瞭解學校附近的居住狀況與品質，又以租金便宜為首選，所以阿倫租了間頂樓加蓋又是木板隔間的雅房。入住後，發現晴天會被熱醒、雨天會被雨聲吵醒，仔細看後，才發現為鐵皮加蓋屋，而且常會有樓下的住戶上頂樓來澆花、曬棉被，加上又住在馬達旁邊，在房中即聽到嗡嗡聲不斷，又因房間為木板隔間，只要室友稍微大聲講手機或放音樂，就會被干擾到，基於上述的原因，阿倫想要與房東商量提前終止租約，但房東卻說要依租約扣一個月的違約金，阿倫覺得不是自己不住，是環境太糟了！
現阿倫可依1.頂樓為鐵皮屋加蓋，冬冷夏熱環境不佳2.木板隔間隔音不佳，生活易被干擾3.擾人的馬達聲，造成夜夜無法入眠，上述三點居住品質不佳，要求與房東終止租約嗎？
崔媽媽基金會回覆
依民法租賃篇房客可以終止租約的法源僅有下列四種狀況： 法條 內容 備註
民法424條 當承租物危及安全健康時 科學或醫學可舉證之事實如:
1. 海砂屋
2.輻射屋
3.政府機關認定之危樓
民法430條 出租人有修繕義務，經催告而仍不修繕時。 除非契約明定修繕責任由房客負擔，否則依民法規定行使租賃當事人之權利義務。
民法435Ⅰ、Ⅱ條 租賃物因不可歸責於承租人之事由而滅失，所存餘部份，不能達租賃之目的時。 如：風災或地震。
民法436 因第三人主張權利，致不能為使用、收益時。 如：出租人甲與承租人乙簽約後，房屋所有權人丙出面主張其權益，說明並未出租予他人，乙即可要求與甲終止租約。
從上述表格來看看，阿倫可以適用的法源。顯然民法430條、民法435Ⅰ、Ⅱ條、民法436條，均不適用於阿倫的案例，現僅為424條當承租物危及安全健康時適用。但阿倫的狀況是：頂樓鐵皮加蓋夏熱冬天，且為開放空間，不甚安全；木板隔間非常吵；馬達聲造成不能睡覺，上述狀況，在醫學及科學上恐難證明會影響身體安全健康，如：夏熱冬冷、馬達聲及他人製造噪音問題，上述三點均因每個人的承受能力不同，而難以界定為危害個人身體安全健康，除非承租人（房客）能確實舉證系因上述三種狀況，導致身體狀況不佳，其中除了需備有醫生診斷證明，還需舉證診斷證明與租賃處之瑕疵的因果關係，才能提出終止租約的請求；而頂樓加蓋閒雜人隨意進出的狀況，因頂樓本為大樓區分所有權人（屋主）共同持有，故所有的住戶均有權可至頂樓平台活動，此亦為承租人應於承租前先行注意之事項，而非事後依此做為終止租約之原因，此點亦不構成危害承租人之身體健康安全的事項，故亦不得依此終止租約。
現阿倫沒有法源可要求無條件終止租約，只能依契約的提前終止租約之罰則賠償違約金予房東，才能終止契約遷居他處；或契約書中並無提前終止租約之罰則，則需與房東協商提前終止租約之賠償事宜。
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